신혼집 계약 사고는 대부분 등기부의 근저당을 확인하지 않았거나, 구두로 약속한 조건을 특약에 적지 않아서 생깁니다. 서명하기 전, 계약하는 자리, 잔금일 세 시점으로 나눠서 짚어봅니다.
서명 전에 서류로 확인할 것
집을 보러 가기 전이나 보고 난 직후에 중개사에게 아래 서류를 요청해 직접 확인합니다.
등기사항전부증명서
소유자 이름이 계약 상대와 같은지, 근저당권·가압류·신탁 등기가 있는지 봅니다. 근저당 채권최고액과 전세보증금을 더한 금액이 집 시세에 가까우면 보증금을 돌려받기 어려운 구조일 수 있습니다.건축물대장
위반건축물로 표시돼 있는지, 근린생활시설을 주거로 쓰는 건 아닌지 확인합니다. 위반건축물이면 전세보증보험 가입이 막힙니다.시세와 전세가율
국토교통부 실거래가와 인근 매물로 시세를 확인하고, 전세보증금이 시세에서 차지하는 비율을 계산합니다. 비율이 높을수록 위험이 커집니다.보증보험 가입 가능 여부
전세보증금 반환보증에 이 집이 가입 가능한지 미리 확인합니다. 선순위 채권이나 보증금 규모 때문에 안 되는 경우가 있습니다.
집을 볼 때
낮에 한 번, 가능하면 해 질 무렵에 한 번 더 봅니다. 시간대에 따라 채광과 소음이 다릅니다.
수압과 온수
주방과 화장실 물을 동시에 틀어보고, 온수가 나오기까지 걸리는 시간을 봅니다.곰팡이와 결로
창틀, 베란다, 붙박이장 뒤쪽, 천장 모서리를 확인합니다. 새로 칠한 페인트 냄새가 유독 강하면 무언가를 가린 흔적일 수 있습니다.옵션 가전
에어컨, 냉장고, 세탁기, 인덕션이 실제로 작동하는지 그 자리에서 켜봅니다. 목록과 상태를 사진으로 남깁니다.관리비 항목
월 관리비에 무엇이 포함되는지, 겨울철 난방비가 별도로 얼마나 나오는지 물어봅니다.
계약하는 자리에서
계약 상대 확인
등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인합니다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받고, 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보냅니다.특약에 넣을 것
입주 전 도배·장판, 수리가 필요한 부분과 그 책임, 옵션 가전 목록과 고장 시 부담 주체, 반려동물, 중도 퇴거 조건을 문구로 적습니다. 구두 약속은 계약서에 없으면 없는 것으로 봅니다.대금 일정
계약금, 중도금, 잔금의 날짜와 금액을 명확히 하고, 잔금일을 입주일 및 전입신고일과 맞춥니다.
잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 한 번 더 뗍니다. 계약할 때 깨끗했어도 그 사이에 근저당이 잡히는 경우가 있습니다.
잔금일과 입주일에
잔금을 치르기 직전에 등기부를 다시 열람해 새로운 권리관계가 없는지 확인합니다. 이상이 없으면 잔금을 보내고, 같은 날 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다.
대항력은 이사와 전입신고 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 받은 시점을 기준으로 합니다. 잔금일에 전입신고만 하고 확정일자를 며칠 뒤에 받으면, 그 사이 임대인이 근저당을 설정할 경우 그 채권자보다 순위가 밀립니다. 잔금과 전입신고, 확정일자를 같은 날 처리해야 하는 이유입니다.
입주 당일에는 하자를 사진과 영상으로 남기고, 관리비와 공과금을 이전 거주자 기준으로 정산합니다.
